从今天统计出来的数据上看，今年1月份房价与去年1月份相比是上升了11个百分点。一直以来就认为去年下半年的房地产市场行情是不正常的，完全是一种恐慌性需求造成的，是前几年需求的一次集体性爆发。而对于08年房价的走势来说，个人一直持乐观态度，一直认为稳步上涨是大的趋势；当然，对于成交量来说，由于去年下半年是不正常的市场头部，因此，今年无法与之相比，可以进行对比的，应该是06年的成交量。也就是说，今年的成交量比之07年肯定是下降的，销售难度也会随着购房者的逐步理性化而增加。

曾经在之前的文章里说过，近几年的房地产营销水平应该算是所有产品营销之中技术含量最低的。从这几年的市场表现来看，也的确如果，说句夸张一点的话——是个人就会销售房子。当然，市场非理性上升阶段存在这样的现象也是十分正常的，任何一个行业在刚开始的时候都是这样的。然而，随着行业的成熟和规范，加上市场压力的增加，营销难度也必然增加，在这样的情况下，如果营销水平还停留在以前的水平上，其结果只有一个——逐步被市场淘汰出局。

房地产的营销水平主要体现在两个方面，一是策划水平，另外一个是销售水平。策划这一块主要体现在对项目的定位、市场的研究、产品的规划建议、项目的包装推广、整体营销战略的安排等方面，简单一点说，就是做计划，找客户；销售这一块最主要的就是现场管理、营销执行、客户谈判等方面，简单一点说就是接客户，促进成交。

很明显，在市场好的时候，策划的作用是发生了变化的，首先第一点，客户根本不用你找，客户自己就会来找你；第二点，定位也好、规划也好，都不过是锦上添花的事，没有太大的必要性。所以，在这样的状况下，开发公司也好，营销公司也罢，所谓的营销都只在销售层面，而没有达到运营的层面。我们从市场上经常可以看到，这几年来，几个人就可以成立一家营销公司，只要懂一些销售的基本程序，可以都可以把房子销售的很好。由于市场太好，很多营销公司和开发公司负责营销这一块的部门，其销售这一层都不用做好，也同样可以卖好房子；这也就是为什么我们在去一些销售了解情况时，很多销售人员不光态度不好，而且连项目都介绍不清楚，连基本的专业知识和专业素质都不具备。同时这个市场还有一个非常有趣的现象，很多业绩做的非常好的销售人员，在专业性方面一塌糊涂，只是凭好一点的服务态度和激情就可以成为销售冠军；对于这样现象的产生，比较合理的解释应该是客户存在购房的需求，而且比较急迫；因此，只要销售人员能让客户的心情舒服一些，成交也是在情理之中的，因为本来就是要购房的。

随着投资渠道的增加，加上购房者越来越理性，选择余地越来越大，这种非卖不可的情况，也就是常说的卖方市场肯定不会长久，个人预测，在种局面在今年下半年就消失；那么，随之而来的就是进入买方市场。买方市场同样存在巨大的市场需求，但市场供应量也会加大，也就是说选择余地会加大，符合要求的楼盘数量会增加。在这样的情况下，营销水平达不到要求的销售情况必然会受到比较大的影响，一方面策划如果达不到要求，就无法吸引到足够数量的看房客户，另一方面，销售执行如果达不到要求，销售者就算来了，也完全可以选择其它的项目。

在之前的文章里也提到过，08年对于房地产代理行业来说也将是一个洗牌的时期，接到项目是一个方面，做不做的好项目则会显得比前两年更为关键，因为现在的市场变了，对营销水平的要求也高了。对于如何提高营销水平这一块，个人认为最重要的就是要把策划能力和销售能力合理的结合起来，而不能形成断档。这些年以来，大部分营销公司的策划部门和销售部门基本是脱接的，策划不过是为了接项目，策划人完全不懂得销售，完全没有过任何销售经验，说不好听点就是一群纸上谈兵的所谓高人；而销售人员也基本不知道策划是怎么回事，销售过程中完全是一种现场管理行为，说白了就是一群草莽英雄。当然，这些并没有任何贬义存在，只是说，当市场出现变化的时候，策划也好，销售也罢，都必须要随市场的变化来调整思路，来完善自身的能力，从而达到从容面对市场风云的境界。项目营销之中，最直接面对项目的是项目经理，看到过很多公司的项目经理，从专业能力上来讲，最多也只能算做是一个销售经理。个人认为，作为项目经理而言，他是整个项目营销的总负责人，也就是说，这样的一个人，必须懂策划、懂销售，同时还要有能力把这两点全面的结合起来，必须在操作项目的过程中，运用策划的手段来把控项目的整体，运用销售的经验促进成交。

市场竞争是残酷的，行业的优化必然是以牺牲一批无法自我调整，自我改变的公司和从业人员为代价的；按现在市场的发展来看，下半年会有不少营销公司倒下去，同时也会有许多以前表现优秀的营销经理人成为市场的牺牲品。